7月 2011
Monthly Archive
宅地開発の仕事
・宅地開発の仕事
人が生活していくには環境が必要だ。
家を建てる為に土地が必要になる。
その為には山林や原野を切り開き住宅を建てる為の土地を作る必要がある。
コレが宅地開発だ。
宅地を開発していくので宅地開発。
ちなみに宅地開発はその地区の都道府県知事の許可が必要になる場合がある。
・仲介の仕事
まず改つまり仲介業を認識しておこう。
私達が住居を探すときに不動産屋さんにいくがその時の不動産屋さんの業務は自分の不動産でないかぎり仲介業だ。
不動産屋は他人の不動産を集めて仲介するのだ。
ただ中には不動産屋自体が所有する物件を売買する場合んもあるのであくまで不動産屋が紹介する物件の所有者次第で仲介か売買かなど取引の形態は変わってくる。
仲介と一言でいっても色々な仲介があり、近年ではレインズのような全国共通の不動産情報を取り扱い実際の契約をその物件の地元の仲介管理会社に任せる形態の不動産会社も登場してきた。
・不動産の競売
不動産が担保になっている場合、弁済できなければ不動産は競売にかけられる事になる。
この競売は裁判所が強制的に売却を実行し債権者の権利を保護する。
不動産会社は不動産の専門知識を持っているので競売の入札代行を業務とすることが多い。
競売入札代行という。
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不動産業の人気と離職
不動産業の人気と離職
結論から言うと不動産業に入社したいという人気は毎年高くもなく低くもないといのが現状。
また大企業と中小企業では様々な点で違いがある。
特に大きな違いは業務の内容だ。
大規模な仕事に関与したいのであれば大企業に入社する事は必須だ。
更に誰もが興味のある年収面でも大企業と中小企業では違いがる。
初任給などであればそれほどの違いはないが、賞与・昇給率・生涯賃金となると大きな違いがでてくる。
具体的には大企業なら厚生年金だけでなく企業年金の上乗せを行っているところが多い。
しかしながら仕事を覚える という視点で考えるとどうだろう。
一番仕事を覚える事ができるのは従業員が100人前後の中小企業だと言われている。
根拠としてはゆはり規模の程よさであろう。
大企業ともなると全体像を経験できる事はなかなかできない。
つまり森の中の一分の木だけを見ていくことがおおいい。
しかし、中小であればあらゆる職種を経験できる可能性が非常に高い。
しかし、規模が小さすぎてはまた違う。
そういう意味で従業員の数が100人前後が一番仕事を覚えられると言われている。
日本の不動産業を改めて活性化させる人材出てくる事を望む。
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不動産業に入るには
不動産業に入るには
新卒の場合、学校の就職担当の部署があるので大体の情報は手に入れる事ができる。
中途採用であればその点は少し難しい。
自分が就職したい先が「大手」であれば「諸就職四季報」などの書籍から平均年収・離職率などの核になる情報は入手することができる。
中小企業に関しては自分で情報を収集するしか無いだろう。
具体的には中小の不動産業も最近ではHPを持っているところが多いいため
インターネットにゆる情報が有効であろう。
しかしながら気をつべき点がある。
掲載されている情報を鵜呑みにしないということ。
そこの企業のHPなどの情報は第三者が掲載した情報ではなくあくまでそこの不動産やさん自信が作成した記事の内容である事に注意をい払わなくてはならない。
不動産の宅建免許の更新は5年だ。
不動産会社には宅建の免許番号の公開が義務づけられる。
この時
例） 東京都知事（３）1234号 などと表示されるが
「（3）」はい免許の更新回数が明記されるようになっている。
よって何度更新されているかでおおよその信用というのは図る事ができるであろう。
是非参考にしてほしい。
また「業者名簿」というものがありコレは誰でも閲覧する事ができる。
この業者名簿には過去の営業実績、納税状況、行政処分履歴が記載されている。
これは非常に有用な資料になる。
是非面接に行く前に調べてみてはいかかでしょうか？
不動産業に入るには
新卒の場合、学校の就職担当の部署があるので大体の情報は手に入れる事ができる。
中途採用であればその点は少し難しい。
自分が就職したい先が「大手」であれば「諸就職四季報」などの書籍から平均年収・離職率などの核になる情報は入手することができる。
中小企業に関しては自分で情報を収集するしか無いだろう。
具体的には中小の不動産業も最近ではHPを持っているところが多いいため
インターネットにゆる情報が有効であろう。
しかしながら気をつべき点がある。
掲載されている情報を鵜呑みにしないということ。
そこの企業のHPなどの情報は第三者が掲載した情報ではなくあくまでそこの不動産やさん自信が作成した記事の内容である事に注意をい払わなくてはならない。
不動産の宅建免許の更新は5年だ。
不動産会社には宅建の免許番号の公開が義務づけられる。
この時
例） 東京都知事（３）1234号 などと表示されるが
「（3）」はい免許の更新回数が明記されるようになっている。
よって何度更新されているかでおおよその信用というのは図る事ができるであろう。
是非参考にしてほしい。
また「業者名簿」というものがありコレは誰でも閲覧する事ができる。
この業者名簿には過去の営業実績、納税状況、行政処分履歴が記載されている。
これは非常に有用な資料になる。
是非面接に行く前に調べてみてはいかかでしょうか？
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遺産分割
遺産分割は遺言があれば最高５年間禁止できるとしたが実は相続人全員の同意があれば遺産分割協議をすることができる。
遺産分割協議とはその名の通り、だれがどれだけ遺産を相続するという内容の協議だ。
これの話し合いが上手くいかなければ裁判となる。
遺言、遺言と言ってきたが遺言について見てみよう。
遺言は誰でもできるのか？
実は制限行為能力者でもできる。
制限行為能力者とは
・未成年
・成年被後見人（重い精神障害がある人）
・被保佐人（成年被後見人までは重症ではない）
・被補助人
つまり制限行為能力者と一人では法律行為をできない人。という認識でいい。
つまり不動産の売買や賃貸など制限行為能力者は一人ではできない。
しかしながら未成年でも１５歳になると遺言ができる。
（１５歳で資産がどんだけあんねん！！という突込みどころ満載だが９
ちなみに重度の精神障害がある成年被後見人も実は医師２人以上の立会があれな遺言ができるとされている。
ここまで細かな知識が使われる事があるのかどうかは微妙だが。
ちなみに相続の対象は「胎児」も対象だ。
あなたが俺の不動産はまだ生まれてきていない子供に全て託す・・
なんて遺言も有効だ！
まだこの世に生まれていないのだから胎児に相続する権利は無いだろう！！という輩がいても胎児には立派に不動産を相続する権利がある。
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限定承認
あなたの親がなくなり不動産資産３０００万を相続しました。
負債は３５００万でした。
この場合まず不動産資産で負債３５００万の内３０００万を返済した上でそれでもマイナスなので相続は０。
マイナスも負わないのがスゴいところ。
逆に負債が２５００万なら＋５００万の相続ができるんだ。
知っているか知らないかで全然違うね。
放棄
相続は放棄する事もできる。
放棄した場合には代襲相続も生じないのでこの不動産を私が放棄して我が子に相続させようと・・なんて思っても放棄したら代襲相続は生じないので不動産を子供に相続させることはできない。
相続については遺産分割前でもその相続人らは自分の相続分を他人に譲渡する事ができる。
つまり法律上あなたの相続分は担保されているのだから遺産分割が始まる前から自由に譲渡する事ができるということ。
しかしながら、遺産分割は被相続人の遺言があれば最高５年間禁止する事ができるんだ。
例えば資産家のお父さんがなくなりました。
その時資産家のお父さんが生前、遺産分割はさせん！！という遺言が残っていれば最高５年間を限度にそのお父さんの意志が尊重され遺産分割はできないのだ。
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権利関係15
嫡出子と非嫡出子
違いは婚姻関係があるかどうか。
つまり婚姻関係がある子供は嫡出子で婚姻関係がなければ非嫡出子とされる。
不動産は相続に関係してくるから知っておいて損はないだろう。
驚くなかれなんと同じ子供でも嫡出子と非嫡出子では相続分が違うのだ！
非嫡出子は嫡出子の半分しか相続できないというのが法律の解釈。
代襲相続とは本来相続人となるべき人間が死亡などで相続できない場合に、その孫が相続人となるがこのように飛び越えて相続する事を「代襲相続」という。
単純承認 限定承認 放棄
相続人は相続の開始があったことを知った時から３ヶ月以内に単純承認か限定承認か放棄か選択しないといけない。
この時注意して欲しいのは一度選ぶと撤回できないので注意。
不動産と相続はきっても切れない関係なので知っておくとイイ。
単純承認とは負債も含めて全部相続すること。
限定承認とは負債がある場合、相続するプラスの資産で返済するだけしたうえでプラスがでれば相続し、それでもマイナスがでればそのマイナス分は相続しませんよというもの。
つまりあなたの親が亡くなってあなたに３０００万の不動産資産が残ったとする。
しかし負債が実は４０００万ありました。
この時単純承認では負債の４０００万も引き継ぐので結果的にマイナス１０００万の相続をするということになる。
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権利関係14
相続分の計算
卑属 尊属 の取り分ですが、相続の時に優先して相続をうけとれるのは「配偶者」です。
卑属 がいる場合
卑属と配偶者が半分ずつ取得する事ができます。
半分ずつと言っても子どもが２人いる場合には半分の半分ですので４分の１になります。
具体的に説明してみましょう。
子供２人の家族のお父さんが相続１０００万の資産を残して死んでしまいました。
この場合直系卑属と配偶者ですから卑属と配偶者で２分の１ずつ、つまり半分ずつとなります。
で卑属は子供に該当するわけですからその卑属が２人いるので子供は２５０万ずつとなり配偶者は５００万の相続という事になります。
このような形であとは取り分がかわるだけで内容は同じです。
子どもがいなければ
第２順位の配偶者と直系尊属と配偶者が相続の対象になりますので、
この場合は直系尊属が３分の１、配偶者が３分の２になります。
兄弟姉妹の場合は４分の１、配偶者は４分の３となります。
欠格と廃除
欠格とは
資産目当てに殺害した場合、そんあ人に相続はさせませんよ というもの。
相続目当てで殺害した人を相続人とはみとめませんよという当たり前の規定がある。
廃除は欠格までは行かない感じ。
殺害はしていないけど生前、被相続人を虐待していたりするとその被相続人からの相続を受けることができないというもの。
山形市の不動産・賃貸不動産は株式会社太平堂不動産へ
権利関係13
今回は時効の中断について見ていく。
時効を中断させる方法がまずあるという事実をしってほしい。
方法は催告する事。
例えばあなたが私に200万貸したとする。
債権の消滅時効は10年なので10年間私が返済しなければあなたは債権を失う。
が！！あなたが「返してよ」と私に催告して
その催告から半年以内に裁判をお越しあなたが勝訴すれば時効は中断されそこからまた10年となります。
先程債権は10年で消滅時効だといいましたが本当はモノによります。
例えば飲み屋のツケなんかは1年が時効というのは結構有名ですね☆
このように債権に応じて消滅時効は異なります。
【相続】
相続分の基礎中の基礎を説明する。
まず用語として
・直系卑属
・直系尊属
・兄弟姉妹
この3カテゴリの区分が出来る事が必須だ。
兄弟姉妹皆さん知っている。
配偶者のことも知っていますね。
直系卑属は子供、孫な子供以下が卑属に該当する。
親以上が尊属。
この卑属と尊属だけ慣れていない人が多いと思います。
コレが頭に入ればあとは簡単。
基本的な事はOKだ。
山形市の不動産・賃貸不動産は株式会社太平堂不動産へ
権利関係13
賃借人は取得時効が認められるか？
原則だめ！
仮に家賃を20年間踏み倒しても賃借人に取得時効は認められない。
では
賃借人の相続人が20年間初秋すれば取得時効は認めらるか？
これもダメ。
ただし原則。
相続人が被相続人が賃借していた土地に相続後、家を建てるなど「所有の意思を表明すれば」時効が認められる。
しかしそもそも時効とはいつから発生するのだろうか？
それは債権の「権利を行使することが出来る時から」時効の期間は発生する。
では権利を行使できる時はいつから始まるのだろうか？？
それは権利の種類による
・確定期限付の債権 → いついつまでに支払いますという一般的なもの。この場合期限が到来した時から権利を行使できる。
当然ここでいう権利は給付をうける権利だ。
・不確定期限付債権 → いつ期限が到来するかは解らない。
例えば父親が死んだらなど「いつ到来するかは解らないが確実に到来するもの」を不確定期限付債権という。
・条件付き債権 → テストで100点とったらなど条件をみたすことで初めて成立する債権の事。
など
巣鴨 賃貸 豊島区巣鴨の不動産は株式会社サークルフォーレントへ
権利関係12
時効の種類
取得時効
消滅時効がある。
自分のものとして所有すれば自分の物になるのというのが取得時効ではあるが、
他人のものと知っていて自分のものとして所有していれば20年が取得時効。
他人のものと知らなければ10年が取得時効。
地上権とは
地代を払う必要があるが、地主に断ることなく売買、譲渡、転貸できる。
つまり地上権は取引内容である地代だけしっかり払えばそれで問題ない。
あとは賃貸人が好きにしていというのが地上権。
地役権とは
地役権とは自分の土地の便益の為に他人の土地を利用する事。
例えば自分の土地への通行の為に人の土地を通らせて貰う必要がある場合も地役が必要だしそういうこと。
地役権と 地上権
覚えていて下さい。
まとめ
地上権 → 借りてしまえば好きにしてイイ。
地役権 → 自分の土地の為に他人の土地を利用する権利
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